캘리포니아 집주인·세입자 모두 주목! 2026년 임대차법, 예전 방식대로 했다가 소송당할 수 있습니다
캘리포니아 집주인·세입자 모두 주목!
2026년 임대차법,
예전 방식대로 했다가
소송당할 수 있습니다
California Landlord-Tenant Law Changes in 2026 — What Every Landlord and Tenant Must Know
"캘리포니아 임대차법은 단순히 세입자를 더 보호하는 방향만이 아니라, 임대인과 임차인 모두에게 기록하고 증명하라는 방향으로 바뀌고 있습니다."
"California rental law is shifting not just to protect tenants, but to require both landlords and tenants to document and prove everything."
2026년 캘리포니아 임대차법 5가지 핵심 변화
SB 567 시행 이후, "정당한 사유(Just Cause)" 없이는 세입자를 퇴거시킬 수 없습니다. 특히 Owner Move-In 퇴거의 경우, 다음 사항이 모두 확인 대상이 됩니다.
- 실제로 누가 입주하는지
- 언제 입주하는지
- 얼마 동안 거주할 예정인지
- 실제 거주가 이루어졌는지
Under SB 567, landlords cannot evict tenants without a valid "Just Cause." For Owner Move-In evictions, USCIS may closely examine all of the following.
- Who is actually moving in
- When the move-in will occur
- How long they intend to stay
- Whether actual occupancy took place
⚠ "들어가서 살겠다고 하고 세입자를 내보낸 다음, 다시 렌트를 주면 안 되나요?" — 바로 이런 부분이 위험합니다. 부당퇴거(Wrongful Eviction) 문제로 이어질 수 있습니다.
⚠ "Can I move the tenant out, then re-rent if things change?" — This is exactly the risk. Tenants may claim the eviction grounds were pretextual, leading to a Wrongful Eviction claim.
많은 임대인들이 "몇 퍼센트까지 올릴 수 있느냐"에만 집중합니다. 하지만 실제 분쟁에서는 다음이 더 중요합니다.
- 어떤 법이 적용되는지
- 해당 부동산이 예외 대상인지
- 통지는 적법하게 이루어졌는지
- 인상률 계산은 정확한지
Many landlords focus only on "how much can I raise the rent?" But in actual disputes, the following issues matter more.
- Which law applies to the property
- Whether the unit qualifies for an exemption
- Whether proper notice was given
- Whether the calculation is accurate
⚠ 렌트 인상 자체는 합법적이더라도 통지 방식이 잘못되면 문제가 발생합니다. 문자 한 통이나 전화로 통보하는 경우, 분쟁 시 임대인에게 불리하게 작용합니다.
⚠ Even a legally permitted rent increase can become a problem if notice was not properly given. A text message or phone call is not sufficient — improper notice can work against landlords in disputes.
AB 12 이후 임대인들이 가장 주목하는 부분은 보증금 한도입니다. 그러나 실제 분쟁에서는 보증금 액수보다 보증금 공제를 어떻게 입증할 것인지가 더 중요한 문제가 되는 경우가 많습니다.
법원이 모든 사건에서 사진이나 영수증 제출을 의무화하는 것은 아닙니다. 그러나 보증금 반환 분쟁이 발생하면 임대인이 공제의 정당성을 설명해야 하는 경우가 많으며, 다음과 같은 자료가 매우 중요한 증거가 될 수 있습니다.
- 입주 당시 상태 사진 및 점검 기록
- 퇴거 당시 상태 기록
- 실제 수리 내역
- 수리 영수증, 인보이스 또는 견적서
After AB 12, most landlords focus on the new security deposit limit. However, in actual disputes, the more critical issue is often not the deposit amount — it is how the landlord proves the deductions are justified.
Courts do not require photos or receipts in every case. But when a security deposit dispute arises, landlords are often called upon to explain the basis for each deduction. The following evidence becomes critically important.
- Move-in condition photos and inspection records
- Move-out condition documentation
- Actual repair records
- Receipts, invoices, or estimates for repairs
⚠ 최근 캘리포니아 임대차 분쟁의 흐름은 "누가 맞느냐"보다 "누가 더 잘 기록해 두었느냐"에 가까워지고 있습니다.
⚠ The trend in California security deposit disputes is shifting — it is less about who is right and more about who documented it better.
이제는 단순히 "공사할 예정입니다"라는 설명만으로 충분하지 않습니다. 법은 다음을 중요하게 검토합니다.
- 실제 구조 변경이 필요한지
- 전기나 배관 공사가 포함되는지
- 정부 허가가 필요한지
- 공사 중 거주가 가능한지
Simply saying "I plan to renovate" is no longer sufficient. The law now requires landlords to demonstrate the following.
- Whether structural work is actually required
- Whether electrical or plumbing work is involved
- Whether government permits are required
- Whether the unit can be occupied during renovation
⚠ 바닥 교체나 페인트 작업 정도만으로 퇴거를 정당화하기는 과거보다 훨씬 어려워졌습니다. 반드시 사전에 법적 검토가 필요합니다.
⚠ Flooring replacement or painting alone is far less likely to justify eviction than in prior years. Legal review before proceeding is strongly recommended.
최근 규정들은 냉장고와 스토브를 단순한 편의시설이 아니라 기본적인 주거 환경(Habitability)의 일부로 보는 방향으로 움직이고 있습니다. 고장 신고를 장기간 방치하면 계약 위반이나 손해배상 청구로 이어질 수 있습니다.
Recent regulations increasingly treat refrigerators and stoves not as mere amenities, but as part of basic habitability requirements. Ignoring repair requests for extended periods can expose landlords to breach of contract or damages claims.
⚠ 고장 신고를 장기간 방치하는 경우, 단순 수리 문제를 넘어 주거 가능성(Habitability) 문제로 확대될 위험이 있습니다.
⚠ Prolonged failure to address repair requests can escalate beyond a simple maintenance issue into a formal Habitability claim — with potential liability for damages.
