2026 캘리포니아 임대차법 대전환
2026 캘리포니아 임대차법, 반드시 알아야 할 7가지 변화 7 California Rental-Law Changes You Must Know for 2026
냉장고·스토브부터 산불 대피, 보증금 반환, 실입주·리모델링 퇴거까지 — 2026년 캘리포니아 임대차 분쟁은 '이유가 있었느냐'에서 '절차와 증거를 갖추었느냐'의 싸움으로 바뀌고 있습니다. From refrigerators and stoves to wildfire evacuations, deposit returns, and owner move-in / remodel evictions — in 2026, California rental disputes are shifting from "was there a reason?" to "did you meet the required process and proof?"
2026년 핵심 변화 · 한눈에The 2026 changes · At a glance
"예전에도 이렇게 했는데"가 위험해진 이유Why "we've always done it this way" got risky
캘리포니아에서 임대차 분쟁을 다루다 보면 당사자들이 자주 하는 말이 있습니다. "예전에도 이렇게 했는데 아무 문제가 없었습니다." 하지만 2026년에는 이 말이 상당히 위험할 수 있습니다.
냉장고와 스토브가 단순한 편의시설이 아니라 법적인 거주 적합성(habitability) 문제로 연결될 수 있고, 산불이나 자연재해로 강제 대피한 기간에는 임대료 문제를 별도로 계산해야 합니다. Social Security 지급 중단 때문에 월세를 내지 못한 세입자에게는 새로운 퇴거 방어수단이 생겼고, 보증금을 돌려주는 방법도 달라졌습니다. 인터넷 서비스 비용까지 임대료와 함께 강제로 묶어 받던 관행에도 새로운 제한이 생겼습니다.
그리고 이미 시행되고 있는 California Tenant Protection Act와 SB 567 때문에 소유주 실입주(owner move-in) 또는 대규모 리모델링(substantial remodel)을 이유로 세입자를 내보내는 절차 역시 과거보다 훨씬 엄격해져 있습니다.
소송 변호사의 관점 — 2026년 변화의 핵심은 단순히 "세입자의 권리가 강해졌다"가 아닙니다. 임대차 분쟁이 점점 '이유가 있었느냐'의 싸움에서 '법이 요구하는 절차와 증거를 갖추었느냐'의 싸움으로 바뀌고 있다는 것입니다.
In California landlord–tenant work, one line comes up constantly: "We've always done it this way and never had a problem." In 2026, that line can be quite dangerous.
A refrigerator and stove are no longer mere amenities — they can become a legal habitability issue. When a wildfire or disaster forces a mandatory evacuation, rent for that period must be handled separately. A tenant who couldn't pay because Social Security payments stopped now has a new eviction defense, and the way deposits are returned has changed. Even bundling internet charges into rent now faces new limits.
And under the already-in-force California Tenant Protection Act and SB 567, removing a tenant for an owner move-in or a substantial remodel is far stricter than it used to be.
A litigator's view — The heart of the 2026 changes is not simply "tenants gained rights." It is that disputes are shifting from "was there a reason?" to "did you meet the process and proof the law requires?"
냉장고와 스토브가 이제 단순한 옵션이 아닙니다A fridge and stove are no longer just options
2026. 1. 1. 이후 새로 체결·수정·연장되는 임대차에 적용됩니다. "모든 기존 주택에 즉시"는 정확하지 않습니다.Applies to leases entered, modified, or renewed on/after Jan 1, 2026 — not "all existing units immediately."
2026년 1월 1일부터 시행된 AB 628은 California Civil Code § 1941.1의 주거 적합성 기준에 작동하는 stove와 refrigerator를 추가했습니다. 적용되는 임대차에서 집주인은 안전하게 조리가 가능한 작동 상태의 stove를 제공·유지하고, 음식을 안전하게 보관할 수 있는 refrigerator를 제공·유지해야 합니다. 제조사나 공공기관의 recall 대상이 된 가전은 집주인이 그 사실을 통지받은 후 30일 이내 수리 또는 교체해야 합니다.
또 하나 중요한 차이가 있습니다. 세입자는 일정 요건을 갖춘 서면 합의를 통해 자기 냉장고를 사용할 수 있지만, 집주인이 이를 임대조건으로 강제할 수는 없습니다. 그리고 이 선택권은 원칙적으로 refrigerator에 관한 것이지, stove까지 세입자에게 떠넘길 수 있다는 의미는 아닙니다.
소송에서 왜 중요할까?
예전에는 냉장고 고장이 단순한 maintenance dispute로 취급되는 경우가 많았습니다. 그러나 해당 임대차가 AB 628 적용대상이라면 appliance 문제가 habitability claim과 연결될 가능성이 생깁니다.
세입자에게도 마찬가지입니다. 고장 난 가전의 사진과 영상, 문자, 이메일, maintenance request 기록이 결국 중요한 증거가 됩니다.
Effective January 1, 2026, AB 628 adds a working stove and refrigerator to the habitability standards of California Civil Code § 1941.1. In a covered tenancy, the landlord must provide and maintain a stove that safely allows cooking and a refrigerator that safely stores food. Appliances subject to a manufacturer or agency recall must be repaired or replaced within 30 days after the landlord is notified.
One more key nuance: a tenant may use their own refrigerator by a qualifying written agreement, but the landlord cannot force this as a lease condition. And that option is, in principle, about the refrigerator — it does not mean the stove can be pushed onto the tenant.
Why it matters in litigation
A broken refrigerator used to be treated as a simple maintenance dispute. But if the tenancy is covered by AB 628, an appliance issue can connect to a habitability claim.
The same is true for tenants: photos and video of the broken appliance, texts, emails, and maintenance-request records end up being the important evidence.
산불로 강제 대피했는데 월세를 그대로 받아도 될까?Can rent be charged in full while a tenant is evacuated?
정부의 강제 대피 명령으로 점유가 불가능한 기간은 임대료 의무가 면제되는 구조입니다.Rent is relieved for the period a government mandatory-evacuation order makes occupancy impossible.
캘리포니아에서는 wildfire, flood, earthquake 등 자연재해가 더 이상 예외적인 사건이라고만 볼 수 없습니다. 2026년 시행된 SB 610은 자연재해 이후 임대인과 임차인의 권리·의무를 보다 명확하게 규정했습니다. 핵심적으로, 정부의 mandatory evacuation order 때문에 세입자가 임대주택을 점유할 수 없는 기간에는 해당 기간에 대한 임대료 의무가 면제되는 구조입니다.
이미 그 기간의 임대료를 미리 받은 경우에는 법에서 정한 방식에 따라 반환 또는 차기 임대료에서 조정해야 할 수 있습니다. 또 주택이 재난으로 손상되거나 파괴되어 임대차가 종료되는 경우, 종료 이후 기간에 해당하는 advance rental payment를 반환해야 합니다.
여기서 소송의 쟁점은 '날짜'가 됩니다
산불 사건에서 "집이 좀 불편했다"는 주장만으로 끝나지 않습니다. 실제 분쟁에서는 다음 날짜들이 매우 중요해질 수 있습니다.
- Evacuation order가 언제 발령되었는가?
- 언제 해제되었는가?
- 실제로 주택 점유가 불가능했는가?
- 선납된 월세 가운데 어느 기간이 해당되는가?
- 손상된 주택에 어떤 remediation이 이루어졌는가?
이런 사건은 감정적인 설명보다 정부의 evacuation order, 사진, remediation report, 문자와 이메일, 임대료 payment record가 훨씬 강한 증거가 됩니다.
In California, wildfires, floods, and earthquakes can no longer be treated as rare exceptions. SB 610, effective in 2026, more clearly defines the rights and duties of landlords and tenants after a disaster. At its core, for the period a government mandatory evacuation order makes it impossible for a tenant to occupy the unit, the rent obligation for that period is relieved.
Where rent for that period was prepaid, it may have to be refunded or credited to future rent as the statute provides. And where the unit is damaged or destroyed and the tenancy ends, the advance rental payment for the post-termination period must be returned.
Here, the litigation issue becomes "dates"
A wildfire case does not end on "the home was a bit uncomfortable." In practice, these dates can matter a great deal:
- When was the evacuation order issued?
- When was it lifted?
- Was occupancy actually impossible?
- Which prepaid period does it cover?
- What remediation was done on the damaged unit?
In such cases, the government evacuation order, photos, a remediation report, texts and emails, and rent-payment records are far stronger than an emotional account.
Social Security가 끊겨 월세를 못 냈다면, 새로운 방어가 가능합니다If Social Security stopped and rent went unpaid, a new defense exists
"수당이 늦으면 월세를 안 내도 된다"가 아닙니다. 입증해야 하고, rent debt 자체가 없어지지도 않습니다.This does not mean "late benefits = no rent due." It must be proven, and the rent debt itself is not erased.
AB 246, Social Security Tenant Protection Act of 2025도 2026년 실무에서 주목해야 할 규정입니다. 세입자의 household가 통상적으로 받던 Social Security benefits가 세입자의 잘못이 아닌 사유로 terminated, delayed, or reduced되고, 그 결과 월세를 납부하지 못했다면, 해당 세입자는 nonpayment를 이유로 한 unlawful detainer에서 Social Security hardship를 affirmative defense로 주장할 수 있습니다.
다만 AB 246은 Social Security 지급 지연 자체를 월세 면제 사유로 만드는 법이 아닙니다. 세입자는 본인의 잘못 없이 Social Security benefits가 중단·지연·감소되었고, 그로 인해 실제로 월세를 납부하지 못했다는 사실을 법원에 입증해야 합니다. 요건이 충족되면 법원은 unlawful detainer proceeding을 stay해야 하며, 그 stay는 원칙적으로 benefits가 회복된 후 14일 또는 stay 발령 후 6개월 중 먼저 도래하는 때까지 계속됩니다. Benefits가 회복되면 세입자는 14일 이내에 연체 임대료 전액을 지급하거나 집주인과 상환계획에 합의해야 합니다. 연체 임대료 채무 자체가 면제되는 것은 아닙니다.
집주인이 특히 주의할 점
Nonpayment eviction이라고 해서 모두 동일하게 처리할 수는 없습니다. 연체의 원인이 qualifying Social Security hardship인지 여부를 확인하지 않고 진행할 경우, 세입자가 Civil Code § 1946.3에 따른 affirmative defense를 제기하면서 최대 6개월의 stay가 문제될 수 있습니다.
이 defense는 nonpayment of rent를 이유로 한 unlawful detainer에만 적용되고, nuisance, lease violation, owner move-in 등 다른 퇴거 사유에는 적용되지 않습니다. 또한 이 조항은 현재 법문상 2029년 1월 20일까지 효력이 있는 temporary statute입니다.
AB 246, the Social Security Tenant Protection Act of 2025, is another rule to watch in 2026 practice. If a tenant's household loses, has delayed, or has reduced Social Security benefits through no fault of the tenant, and as a result cannot pay rent, that tenant may raise Social Security hardship as an affirmative defense in a nonpayment unlawful detainer.
But AB 246 does not make a delay in Social Security payments, by itself, a reason to waive rent. The tenant must prove to the court that, through no fault of their own, benefits were interrupted, delayed, or reduced, and that this actually caused the non-payment. Where the requirements are met, the court must stay the unlawful detainer proceeding, and that stay generally continues until the earlier of 14 days after benefits are restored or 6 months after the stay is issued. Once benefits are restored, the tenant must pay the full past-due rent within 14 days or agree to a repayment plan with the landlord. The past-due rent debt itself is not waived.
What landlords must watch
Not every nonpayment eviction can be handled the same way. If you proceed without checking whether the cause of the delinquency is a qualifying Social Security hardship, the tenant may assert an affirmative defense under Civil Code § 1946.3 and a stay of up to six months can come into play.
This defense applies only to an unlawful detainer based on nonpayment of rent — not to other grounds such as nuisance, lease violation, or owner move-in. It is also, under the current statutory text, a temporary statute effective until January 20, 2029.
보증금 반환 방식도 달라졌습니다How deposits are returned has changed too
보증금(security deposit)은 California landlord–tenant litigation에서 가장 빈번하게 분쟁이 발생하는 분야 중 하나입니다. California Civil Code § 1950.5에 따르면 대부분의 주거용 임대차에서 security deposit은 원칙적으로 월세 1개월분이 상한입니다.
다만 landlord가 개인이거나 구성원이 모두 개인으로 이루어진 LLC이고, 소유한 residential rental properties가 2개 이하이면서 해당 부동산에 포함된 rental dwelling units가 모두 합해 4개 이하인 경우에는 일정 요건 아래 최대 2개월분까지 security deposit을 받을 수 있는 예외가 있습니다. 다만 prospective tenant가 service member인 경우에는 해당 예외가 제한됩니다.
2026년 AB 414 — 전자납부를 받았다면 반환 방식도 달라집니다
2026년 시행된 AB 414는 Civil Code § 1950.5를 개정하여 security deposit 반환 절차를 현대화했습니다. Landlord가 security deposit 또는 rent를 tenant에게서 전자적으로 받아왔다면, 원칙적으로 남은 security deposit 역시 tenant가 서면으로 지정한 bank 또는 financial institution account로 전자 반환해야 합니다.
Tenant가 서면으로 동의하면 landlord가 제공하는 다른 electronic 또는 virtual payment method를 사용할 수도 있고, 반대로 당사자가 서면으로 다른 반환방법에 합의하면 check 또는 personal delivery 등 다른 방법을 지정할 수도 있습니다. 또 전자적으로 rent 또는 security deposit을 받은 landlord는 원칙적으로 tenancy 종료 전 reasonable time에 tenant에게 전자 반환받을 권리가 있다는 사실을 서면으로 안내해야 합니다. 법에서 정한 예외는 별도로 적용됩니다.
공동임차인이 여러 명이라면?
원칙은 임대차계약서상 모든 성인 임차인을 공동수취인으로 한 한 장의 수표입니다. "각자 임의로 나누어 반환"은 원칙이 아닙니다(전원 서면 합의 시 예외).
여러 명의 성인이 함께 거주했다고 해서 landlord가 security deposit을 각 tenant에게 임의로 나누어 반환하는 것이 원칙은 아닙니다. 별도의 서면 합의가 없다면 landlord는 tenancy 종료 당시 rental or lease agreement에 기재되어 있는 모든 adult tenants를 공동 수취인으로 하는 하나의 check로 남은 security deposit을 반환해야 합니다. 다만 landlord와 모든 adult tenants가 서면으로 합의하면 특정 tenant에게 반환하거나, 정해진 allocation percentage에 따라 나누어 반환하는 등 다른 방식을 선택할 수 있습니다.
21일 규칙은 그대로 중요합니다
Tenant가 premises를 vacate한 후 landlord는 일반적으로 21 calendar days 이내에 security deposit의 사용내역을 설명하는 itemized statement를 제공하고, 적법한 deduction을 제외한 나머지 security deposit을 반환해야 합니다. 하지만 단순히 "21일 안에 아무 금액이나 계산해서 보내면 된다"는 의미는 아닙니다. 공제에는 법적으로 허용되는 근거와 이를 뒷받침하는 documentation이 필요합니다.
사진은 이제 단순한 실무 팁이 아닙니다
2026년 현재 특히 중요한 변화입니다. 2025년 4월 1일부터, landlord가 퇴거 후 repair 또는 cleaning 비용을 security deposit에서 공제하려면 possession을 돌려받은 뒤 수리·청소 전 사진과 수리·청소 후 사진을 촬영해야 합니다. 또 2025년 7월 1일 이후 시작되는 tenancy에 대해서는 landlord가 tenant의 입주 직전 또는 tenancy 시작 시점의 unit 상태도 사진으로 남겨야 합니다.
특히 contractor가 작업했다면 bill·invoice·receipt가 필요할 수 있고, landlord 또는 employee가 직접 작업했다면 작업내용과 소요시간, reasonable hourly rate를 구체적으로 설명해야 할 수 있습니다.
수리가 21일 안에 끝나지 않는다면?
21일이 되기 전에 모든 repair가 끝나지 않았다고 해서 landlord가 아무것도 할 수 없는 것은 아닙니다. 수리나 청소를 21일 이내에 합리적으로 완료할 수 없거나 contractor의 invoice 등 필요한 자료가 아직 도착하지 않은 경우에는 good-faith estimate를 이용해 예상 비용을 공제할 수 있습니다. 다만 이후 실제 작업이 완료되거나 supporting documentation을 받은 뒤에는 법이 정한 기간 내에 최종 자료를 제공해야 합니다.
bad faith로 부당 공제·미반환 시, tenant는 actual damages에 더해 security deposit의 최대 2배에 해당하는 statutory damages를 청구할 수 있습니다(§ 1950.5).
따라서 보증금 분쟁에서 중요한 것은 단순히 "집이 더러웠다" 또는 "세입자가 망가뜨렸다"라고 주장하는 것이 아닙니다. 입주 당시 상태가 어땠는지, 퇴거 당시 무엇이 달라졌는지, 그것이 ordinary wear and tear를 넘어서는 것인지, 실제로 얼마의 합리적인 비용이 들었는지, 그리고 그 모든 내용을 법이 요구하는 방식으로 입증할 수 있는지가 핵심입니다. 소송에서는 결국 주장보다 증거의 연속성(documentary trail)이 승패를 가릅니다.
Deposits are among the most frequently litigated areas of California landlord–tenant law. Under California Civil Code § 1950.5, in most residential tenancies the security deposit is generally capped at one month's rent.
There is an exception: where the landlord is a natural person, or an LLC in which every member is a natural person, and owns no more than two residential rental properties that together contain no more than four rental dwelling units, the landlord may — under certain conditions — collect up to two months' rent as a deposit. That exception is limited, however, where the prospective tenant is a service member.
2026 · AB 414 — if you took electronic payment, the return changes too
AB 414, effective in 2026, amends Civil Code § 1950.5 to modernize the deposit-return process. If the landlord received the deposit or rent from the tenant electronically, the remaining deposit must generally be returned electronically to a bank or financial-institution account the tenant designates in writing.
With the tenant's written consent, another electronic or virtual payment method offered by the landlord may be used; conversely, if the parties agree in writing to a different method, a check or personal delivery may be designated. A landlord who received rent or the deposit electronically must also generally, at a reasonable time before the tenancy ends, notify the tenant in writing of the right to an electronic return. Statutory exceptions apply separately.
Multiple co-tenants?
The default is one check payable jointly to all adult tenants named on the lease. Splitting it up at will is not the rule (unless all agree in writing).
The fact that several adults lived together does not mean the landlord may divide the deposit among them at will. Absent a separate written agreement, the landlord must return the remaining deposit by a single check payable to all adult tenants named on the rental or lease agreement at the end of the tenancy. If the landlord and all adult tenants agree in writing, they may choose another method — returning to a particular tenant, or dividing it among tenants by a set allocation percentage.
The 21-day rule still matters
After the tenant vacates, the landlord generally has 21 calendar days to provide an itemized statement explaining how the deposit was applied and to return the balance after lawful deductions. But this does not mean "just send any number within 21 days." Deductions require legally permitted grounds and supporting documentation.
Photos are no longer just a practice tip
This is a particularly important change as of 2026. Since April 1, 2025, to deduct post-move-out repair or cleaning costs from the deposit, the landlord must take before and after photos of the repair/cleaning after regaining possession. And for tenancies beginning on or after July 1, 2025, the landlord must also photograph the unit's condition just before the tenant moves in or at the start of the tenancy.
If a contractor did the work, a bill, invoice, or receipt may be required; if the landlord or an employee did it, they may need to describe the work, the time spent, and a reasonable hourly rate.
What if repairs aren't done within 21 days?
Not finishing every repair before day 21 does not leave the landlord helpless. Where the repair or cleaning cannot reasonably be completed within 21 days, or needed materials such as a contractor's invoice have not yet arrived, the landlord may deduct an estimated cost using a good-faith estimate — and must then provide the final documentation within the period the law allows once the work is completed or the supporting documentation is received.
For bad-faith improper deductions or non-return, the tenant may recover actual damages plus up to twice the deposit in statutory damages (§ 1950.5).
So what matters in a deposit dispute is not simply asserting "the place was dirty" or "the tenant broke it." The keys are: what the condition was at move-in, what changed by move-out, whether it exceeds ordinary wear and tear, what the reasonable cost actually was, and whether all of it can be proven in the manner the law requires. In litigation, a documentary trail beats assertion.
"인터넷은 건물 계약이라 무조건 내야" 도 이제 당연하지 않습니다"Internet is bundled, so you must pay" is no longer a given
아파트나 콘도에서 인터넷 서비스를 임대료 또는 별도 fee에 묶어 일괄적으로 받는 bulk-billing arrangement가 있습니다. 2026년 시행된 AB 1414는 이런 방식 자체를 금지하지는 않습니다. 대신 2026년 1월 1일 이후 적용되는 일정 residential tenancy에서 세입자가 제3자 Internet Service Provider의 wired internet, cellular 또는 satellite subscription 비용에서 opt out할 수 있도록 요구합니다.
집주인이 이를 허용하지 않을 경우 세입자는 법이 정한 범위에서 해당 subscription 비용을 rent에서 deduct할 수 있고, 권리행사를 이유로 보복하는 것도 금지됩니다. 따라서 2026년 lease template에 여전히 "Internet Package — Mandatory"라고 적혀 있다고 해서 그것만으로 안전한 것은 아닙니다. 계약조항도 현행법과 충돌하면 집행에 문제가 생길 수 있습니다.
Apartments and condos sometimes use a bulk-billing arrangement that folds internet service into rent or a separate fee. AB 1414, effective in 2026, does not ban that practice outright. Instead, for certain residential tenancies on/after January 1, 2026, it requires that a tenant be allowed to opt out of the cost of a third-party ISP's wired internet, cellular, or satellite subscription.
If the landlord refuses, the tenant may deduct that subscription cost from rent within the limits set by law, and retaliation for exercising the right is prohibited. So a 2026 lease template that still says "Internet Package — Mandatory" is not automatically safe. A lease clause that conflicts with current law can run into enforcement problems.
"내가 들어가 살겠다"는 말만으로 세입자를 내보낼 수 없습니다"I'm moving in" alone can't remove a tenant
위반 시 actual damages·변호사비, willful은 최대 3배 배상과 경우에 따라 punitive damages까지 문제될 수 있습니다.Violations can mean actual damages, fees, and for willful conduct up to treble damages — even punitive damages in some cases.
실제 California eviction litigation에서 특히 위험한 영역이 owner move-in입니다. California Civil Code § 1946.2가 적용되는 tenancy에서는 landlord가 단순히 "이제 내가 들어가 살겠습니다"라고 말하는 것만으로 충분하지 않습니다.
법에서 정한 owner 또는 일정한 가족이 primary residence로 최소 12개월 연속 거주할 의도가 있어야 하고, intended occupant는 세입자가 나간 후 원칙적으로 90일 이내 입주해야 합니다. Termination notice에는 intended occupant의 이름과 owner와의 관계 등 법이 요구하는 정보도 포함되어야 합니다. 그리고 조건을 충족하지 못하면 전 세입자에게 다시 같은 조건으로 unit을 제공하거나 일정한 비용을 부담해야 할 가능성이 있습니다.
더 중요한 것은 위반에 따른 exposure입니다. Civil Code § 1946.2는 material violation으로 possession을 회복하려 한 owner에 대해 상황에 따라 actual damages, reasonable attorney's fees and costs, 그리고 willful conduct 등에 대해서는 actual damages의 최대 3배까지의 damages 및 경우에 따라 punitive damages 문제까지 규정하고 있습니다. 따라서 owner move-in eviction은 "notice 하나 보내면 끝나는 절차"라고 생각해서는 안 됩니다.
In California eviction litigation, owner move-in is a particularly risky area. In a tenancy governed by California Civil Code § 1946.2, it is not enough for the landlord to simply say, "I'm going to move in now."
The owner or a qualifying family member must intend to occupy the unit as a primary residence for at least 12 continuous months, and the intended occupant must generally move in within 90 days after the tenant leaves. The termination notice must include the information the law requires, such as the intended occupant's name and relationship to the owner. If the conditions are not met, the owner may have to re-offer the unit to the former tenant on the same terms or bear certain costs.
More important is the exposure for violations. For an owner who sought to recover possession through a material violation, Civil Code § 1946.2 provides, depending on the facts, for actual damages, reasonable attorney's fees and costs, and — for willful conduct — damages of up to three times actual damages, and in some cases punitive damages. So an owner move-in eviction is not "send one notice and you're done."
"리모델링할 겁니다"라는 이유도 구체적 증거가 필요합니다"We're remodeling" also needs concrete proof
이 부분은 소송 실무에서 매우 중요합니다. California Civil Code § 1946.2에서 말하는 substantial remodel은 단순한 미관 개선이 아닙니다. 법은 원칙적으로 tenant가 계속 거주한 상태에서는 안전하게 할 수 없고 최소 30일 연속 퇴거가 필요한 수준의 공사를 요구합니다.
- permit이 필요한 structural system의 replacement 또는 substantial modification
- electrical system
- plumbing system
- mechanical system
- 법에 따른 lead, mold, asbestos 등의 hazardous-material abatement
반대로 painting, decorating, minor repair 또는 세입자가 계속 거주하면서 안전하게 할 수 있는 공사만으로는 substantial remodel이 되지 않습니다. Termination notice에는 공사 설명, 예상기간뿐 아니라 경우에 따라 permit 사본이나 contractor contract까지 포함되어야 합니다.
따라서 이런 상황은 위험합니다 — "세입자를 먼저 내보내고 나중에 공사를 생각해 보자." 실제로 substantial remodel이 시작되지 않거나 notice에 적힌 이유와 실제 행동이 달라지면, 이후 wrongful eviction 또는 statutory damages 주장에 중요한 증거가 될 수 있습니다.
This is critical in litigation practice. A substantial remodel under California Civil Code § 1946.2 is not mere cosmetic improvement. The law generally requires work that cannot be done safely while the tenant remains and that requires the tenant to vacate for at least 30 consecutive days.
- replacement or substantial modification of a structural system requiring a permit
- electrical system
- plumbing system
- mechanical system
- abatement of hazardous materials such as lead, mold, or asbestos as required by law
Conversely, painting, decorating, minor repairs, or work that can be done safely while the tenant stays do not amount to a substantial remodel. The termination notice must include a description of the work and expected duration — and, in some cases, a copy of the permit or the contractor contract.
So this is dangerous — "let's get the tenant out first and think about the work later." If the substantial remodel never actually begins, or the reason in the notice diverges from what actually happens, that can become key evidence for a later wrongful-eviction or statutory-damages claim.
임대료 인상도 "몇 퍼센트냐"만 보면 안 됩니다Rent increases aren't only about "what percent"
California Civil Code § 1947.12가 적용되는 주택에서는 12개월 동안의 gross rental rate increase가 원칙적으로 5% + applicable cost-of-living percentage 또는 10% 중 더 낮은 금액을 넘을 수 없습니다. 같은 tenant가 계속 거주하는 경우 12개월 동안 increase는 원칙적으로 두 번을 초과할 수 없습니다.
하지만 모든 California rental property에 이 규칙이 똑같이 적용되는 것은 아닙니다. 신축 후 일정 기간이 지나지 않은 주택, 일정한 separately alienable property, 특정 owner-occupied property 등에는 statutory exemption이 존재하며, Los Angeles, San Francisco 등 지역에 따라 주법보다 더 엄격한 local rent-control 또는 tenant-protection ordinance가 적용될 수 있습니다. 또 rent increase는 Civil Code § 827에 따른 법정 notice 절차도 준수해야 합니다.
For units covered by California Civil Code § 1947.12, the gross rental-rate increase over 12 months generally cannot exceed the lower of 5% plus the applicable cost-of-living percentage or 10%. For the same continuing tenant, there generally cannot be more than two increases in 12 months.
But not every California rental property is treated the same. Statutory exemptions exist for certain newer construction, certain separately alienable property, and certain owner-occupied property, and localities like Los Angeles and San Francisco may impose local rent-control or tenant-protection ordinances stricter than state law. A rent increase must also follow the statutory notice procedure under Civil Code § 827.
결국 "누가 맞느냐"보다 "누가 증명하느냐"입니다In the end, "who can prove it" beats "who is right"
임대차 분쟁에서 의뢰인은 흔히 이렇게 말합니다. "제가 분명히 말했습니다." 그런데 법정에서는 그다음 질문이 나옵니다. "그 사실을 무엇으로 증명할 수 있습니까?" 2026년 California landlord–tenant law의 변화들을 보면 거의 모든 영역에서 같은 흐름을 볼 수 있습니다.
집주인이라면 남겨야 할 것
- 계약·통지 서류임대계약서와 addendum, rent increase notice, permits, contractor agreements.
- 수리·가전 기록repair request와 response, appliance repair records.
- 상태·정산 자료move-in/move-out 사진, invoices·receipts, security-deposit accounting.
- 재난 관련evacuation·remediation 관련 기록을 체계적으로 보관.
세입자라면 남겨야 할 것
- 하자·손상 증거고장·누수·곰팡이·재난 손상의 사진과 영상.
- 통지·소통landlord에게 보낸 repair notice, 이메일과 문자.
- 지급·수당 자료rent payment records, Social Security benefit interruption 자료.
- 보증금 관련security deposit 지급과 반환 관련 records.
전화로 이야기했다면 그 내용을 확인하는 이메일을 보내는 것만으로도 나중에 증거의 질이 달라질 수 있습니다.
2026년의 California 임대차 소송은 "절차의 소송"입니다
집주인에게 재산권이 있다는 사실도, 세입자에게 보호받아야 할 권리가 있다는 사실도 중요합니다. 그러나 실제 litigation에서는 어느 한쪽의 권리만 보고 사건이 끝나지 않습니다. 적용되는 법이 무엇인지, 예외에 해당하는지, notice가 정확했는지, 법정 기간을 지켰는지, 실제 행동이 notice와 일치했는지, 그리고 그것을 입증할 자료가 있는지가 결과를 바꿉니다.
특히 2026년에는 lease를 몇 년 전 양식 그대로 사용하거나 "다른 landlord들도 다 그렇게 한다"는 이유로 기존 관행을 계속하는 것이 상당한 법적 리스크가 될 수 있습니다. 퇴거 notice를 보내기 전, security deposit을 공제하기 전, rent를 인상하기 전, 또는 major repair를 이유로 tenancy를 종료하기 전에는 현재 적용되는 California state law와 해당 city 또는 county의 local ordinance를 함께 확인하는 것이 중요합니다. 소송은 사건이 터진 날 시작되는 것이 아니라, 그 전에 어떤 기록을 남겼느냐에서 이미 시작되어 있기 때문입니다.
In landlord–tenant disputes, clients often say, "I clearly told them." But in court, the next question is: "What can you prove that with?" Across almost every area of the 2026 California landlord–tenant changes, the same current runs through.
Landlords should keep
- Contract & noticesLease and addenda, rent-increase notices, permits, contractor agreements.
- Repair & appliance recordsRepair requests and responses, appliance-repair records.
- Condition & accountingMove-in/move-out photos, invoices/receipts, security-deposit accounting.
- Disaster-relatedEvacuation and remediation records, kept systematically.
Tenants should keep
- Defect & damage proofPhotos and video of breakdowns, leaks, mold, disaster damage.
- Notice & communicationRepair notices to the landlord, emails and texts.
- Payment & benefitsRent-payment records; Social Security interruption documentation.
- Deposit-relatedRecords of the deposit's payment and return.
If you spoke by phone, simply sending a follow-up email confirming the conversation can change the quality of your evidence later.
In 2026, California rental litigation is "litigation about process"
A landlord's property rights matter, and a tenant's protected rights matter. But real litigation does not end by looking at one side's rights alone. What changes the outcome is which law applies, whether an exemption fits, whether the notice was correct, whether statutory deadlines were met, whether the actual conduct matched the notice, and whether there is proof of all of it.
In 2026 especially, using a lease form from years ago — or continuing an old practice because "every other landlord does it" — can be a significant legal risk. Before sending an eviction notice, deducting from a deposit, raising rent, or ending a tenancy for major repairs, it is important to check both current California state law and the local ordinance of the relevant city or county. A lawsuit does not begin on the day the trouble erupts — it has already begun in the records you kept beforehand.
바뀐 법에 맞게, 분쟁이 되기 전에 점검하세요Get aligned with the new law — before a dispute starts
2026년의 캘리포니아 임대차법은 집주인과 세입자 모두에게 새로운 의무와 권리를 안겼습니다. 임대차 계약서, 통지 절차, 보증금 처리, 퇴거 사유가 지금의 법에 맞는지 미리 점검하면 훗날의 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다. 크리스 정 변호사와 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 방향을 한국어로 편하게 확인해 보시기 바랍니다.California's 2026 rental laws create new duties and rights for landlords and tenants alike. Reviewing your lease, notice procedures, deposit handling, and eviction grounds against today's law can sharply reduce disputes later. Review your situation with attorney Chris Chong — clearly, and in Korean if you prefer.
