텍사스, 유타, 캘리포니아 – 주마다 다른 상업용 임대차 계약, 제대로 알고 계신가요? 사업자라면 꼭 짚어야 할 임차인 보호 포인트들
사업을 시작할 때 가장 먼저 고민하는 것, 바로 “어디서 시작할까?”라는 질문 아닐까요?
그런데 정작 중요한 건 어디가 아니라, 어떻게 계약하느냐입니다. 상업용 공간의 임대 계약은 단순히 ‘월세 계약’ 그 이상입니다. 사업의 성패를 좌우할 수도 있는 중요한 법적 문서이기 때문이죠.
특히 미국은 주마다 법이 다르고, 텍사스, 유타, 캘리포니아는 상업 임대 관행도 꽤 차이가 있습니다. 오늘은 미국에서 창업을 준비하는 한인 사업자분들을 위해, 임대 계약 시 꼭 확인해야 할 6가지 핵심 사항을 실제 사례와 함께 정리해드립니다.
1. 임대료만 보면 안 됩니다 – CAM 비용, 알고 계셨나요?
“월 $3,000이면 괜찮다 싶었죠. 그런데 CAM 비용이 따로 매달 $1,200이라니…!”
상업용 임대 계약에는 흔히 CAM(Common Area Maintenance)이라 불리는 공동 관리비가 따로 붙습니다.
문제는 CAM 비용이 계약서에 작게 적혀 있거나, 비용 변동 범위가 너무 넓게 설정되어 있다는 점입니다.
NNN (Triple Net Lease): 임차인이 부동산세, 보험, 유지비용 전부 부담
Gross Lease: 대부분 비용 포함
Modified Gross: 양쪽이 나눠서 부담
CAM 항목에 구체적으로 어떤 비용이 포함되는지, 월평균 어느 정도가 부과되는지 꼭 확인하세요.
2. 내 가게, 나중에 팔 수 있을까요?
“전대 안 된다”는 말, 그냥 넘기시면 안 됩니다.
사업이 잘 돼서 다른 이에게 넘기고 싶거나, 상황이 바뀌어 임차인을 바꿔야 할 수도 있습니다.
그런데 계약서에 전대(Sublease)나 양도(Assignment)가 금지되어 있다면, 계약 자체가 족쇄가 될 수 있어요.
Tip: “임대인은 합리적인 사유 없이 승인을 거부할 수 없다”는 문구를 계약서에 넣어두세요. 나중에 큰 도움이 됩니다.
3. 자동 연장? 무조건 좋은 건 아닙니다
“몰랐는데 자동으로 3년 연장됐다고 하더라고요.”
계약 종료일을 놓치면 자동 갱신되거나 위약금이 붙는 경우, 꽤 흔합니다.
특히 갱신 옵션(Renewal Option)이 있다면, 임대료 상승률도 함께 확인하셔야 해요.
“갱신 의사는 계약 종료 90일 전까지 서면 통지” 조건이 일반적입니다. 일정 꼭 체크하세요.
4. 계약 위반 벌금, 이 정도일 줄 몰랐어요
“임대료 3일 늦었는데 하루 $100씩 벌금이더군요…”
연체 시 벌금, 계약 해지 조건, 변호사 비용 부담 주체…
계약서에 작은 글씨로 적혀 있는 조항 하나가, 나중에 수천 달러의 손실로 돌아올 수 있습니다.
변호사 비용 부담 조항(Attorney’s Fees), 계약 위반 시 벌금 조항(Late Fee) 꼭 체크하세요.
5. 건물 수리, 내가 다 책임져야 하나요?
“에어컨 고장인데 제가 고쳐야 한다네요…”
상업용 임대에서는 수리 책임이 나뉘는 경우가 많습니다.
건물 외벽, 지붕, 주차장: 보통 임대인 책임
내부 설비(에어컨, 배관, 전기): 대부분 임차인 부담
하지만 계약서에 따라 정반대일 수도 있습니다.
Tip: “임차인은 일상적 유지보수만, 주요 고장은 임대인 부담”이라는 문구가 들어가야 내 권리를 지킬 수 있어요.
6. 임대인이 일방적으로 계약 해지하면?
“건물 매각한다며 계약 해지 통보를 받았습니다…”
간혹 임대인이 건물을 매각하거나 리모델링하면서 계약 해지를 통보하는 일이 발생합니다. 그런 조항이 계약서에 들어 있다면, 당신은 속수무책으로 나가야 할 수도 있습니다.
해지 조항(Termination Clause)이 있다면 보상 조건이나 사전 통지 기한을 반드시 명시하세요.
임대 계약, 꼭 변호사와 함께하세요
상업용 임대 계약은 그저 ‘공간을 빌리는 일’이 아닙니다. 당신의 사업, 나아가 가족의 생계까지 영향을 줄 수 있는 중요한 결정입니다.
사업 확장, 사업 매각, 분쟁 대응…계약서의 조항 하나하나가 몇 년 뒤를 좌우할 수 있습니다.
“몇 평에 얼마”만 보지 마세요. 계약 조항의 깊이까지, 전문가와 함께 들여다보셔야 합니다.
2025년 현재, 텍사스·유타·캘리포니아에서 상업용 임대차 계약을 준비 중이신가요? 한인 사업자와 이민자를 이해하는 변호사와 함께, 더 안전하고 탄탄한 출발을 시작하세요.
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[면책 조항 | Disclaimer]
본 글에 포함된 모든 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 사건이나 상황에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 이 글의 내용만으로 법적 결정을 내리시기보다는, 귀하의 사업 목적, 계약 조건, 지역 법령 및 기타 개별 사정에 따라 반드시 자격을 갖춘 변호사와 상담하신 후 조치를 취하시기 바랍니다. 본 글은 변호사-의뢰인 관계를 형성하지 않으며, 법률 자문으로 간주될 수 없습니다.
Commercial Lease Agreements in Texas, Utah, and California – Are You Aware of State-Specific Tenant Protections?
When starting a business, the first question many entrepreneurs ask is, “Where should I open my store?”
But what truly matters is not just where — it's how you sign your lease.
A commercial lease is not just a monthly rental contract — it’s a legally binding agreement that can make or break your business. And in the U.S., every state has its own laws and leasing customs. Texas, Utah, and California, in particular, differ significantly in how commercial leases are structured and enforced.
Today, I’m sharing six key legal points that every Korean-American business owner should carefully review when signing a commercial lease, illustrated with real-world insights.
1. Rent Isn’t the Only Number You Should Look At – Do You Know About CAM Fees?
“I thought $3,000 a month was reasonable… but then I found out CAM fees added another $1,200!”
Most commercial leases include CAM (Common Area Maintenance) charges — covering things like landscaping, shared utilities, parking lot maintenance, etc. The problem? These fees are often listed in small print or written vaguely with wide fluctuation ranges.
Understand the lease type:
NNN (Triple Net Lease): Tenant pays property taxes, insurance, and maintenance
Gross Lease: Landlord covers most expenses
Modified Gross: Expenses are shared between landlord and tenant
Always ask for a breakdown of CAM items and average monthly estimates.
2. Can You Sell or Transfer Your Business Later?
“I didn’t realize subleasing was prohibited. Now I’m stuck.”
You may one day want to transfer your lease or sell your business. But if your lease prohibits subleasing or assignment, it can trap you.
Pro tip: Try to include language such as “Landlord shall not unreasonably withhold consent to sublease or assignment.” This can be a powerful protection.
3. Auto-Renewal? It’s Not Always a Good Thing
“I didn’t know the lease automatically renewed for 3 more years.”
Many leases include automatic renewal or early termination penalties if you miss the notification window. If there’s a renewal option, check whether the rent will increase.
Most leases require written notice of intent to renew or terminate at least 90 days before the end date. Put it on your calendar.
4. Late Fees and Penalties – Watch the Fine Print
“I was three days late on rent and got charged $100 per day.”
Be sure to read clauses related to late fees, termination rights, and attorney’s fees. Small clauses buried in fine print can lead to thousands of dollars in losses.
Always check:
Late fee policies
Attorney’s fees clause (Who pays if there’s a dispute?)
Breach penalties
5. Who’s Responsible for Repairs?
“The HVAC broke, and I was told I had to pay for it…”
In commercial leases, repair responsibilities are negotiable and often split.
Typically:
Roof, exterior, parking lot – Landlord’s responsibility
HVAC, plumbing, electrical – Tenant’s responsibility
But not always. The lease dictates everything.
Look for language like: “Tenant responsible for routine maintenance; landlord responsible for major repairs.” This protects your rights.
6. Can the Landlord Terminate the Lease Early?
“The landlord sold the building and canceled my lease…”
Sometimes landlords include termination clauses allowing them to break the lease if the property is sold, remodeled, or redeveloped. If that clause exists, you may be forced to vacate without much recourse.
Ensure that any termination clause includes:
Advance notice requirement
Relocation assistance or compensation terms
A Commercial Lease Is More Than Just a Space — It’s a Legal Commitment
Your lease isn’t just about square footage and rent — it’s about your future, your business, and even your family’s livelihood.
The clauses in your lease will impact whether you can expand, sell your business, or withstand a legal dispute. Every word matters.
Before you sign, don’t just focus on the rent. Review the fine print with a legal expert.
Doing Business in Texas, Utah, or California in 2025?
Are you a Korean-American entrepreneur preparing to sign a lease in one of these states? Work with an attorney who understands the unique needs of immigrant business owners and protects your long-term success.
In U.S. business, the right strategy defines your success. Want deeper insights?
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Thinking About Setting Up a U.S. Company or Investment?
“Is my business structure legally sound?”
You may only need 30 minutes to find out. Now is the right time to reassess.
Is Your Commercial Lease Legally Safe?
[Disclaimer]
The contents of this blog are provided for general informational purposes only and do not constitute legal advice for any specific situation or matter. This post does not create an attorney-client relationship. Readers should not act or refrain from acting based solely on the information presented here. Business decisions, contracts, and legal strategies should always be made in consultation with a qualified attorney who can assess your particular circumstances and applicable laws.
