[상속법] 모기지가 있는 부동산, 트러스트에 넣어도 될까요? – 상속과 세금, 꼭 짚어야 할 포인트

누구에게나 집은 단순한 '재산' 이상의 의미를 갖습니다. 가족의 안식처이자, 오랜 시간 동안 쌓아온 삶의 결과물이죠. 그런데 이 소중한 집이 모기지(대출)와 함께 얽혀 있다면, 상속이나 신탁 계획을 세울 때 조금 더 복잡한 고민이 필요합니다.

특히 요즘처럼 많은 분들이 리보커블 리빙 트러스트(Revocable Living Trust)를 활용해 상속을 준비하시는 상황에선, 모기지가 있는 부동산을 트러스트에 넣어도 되는지, 또 그게 어떤 영향을 미치는지 꼭 알아두셔야 합니다.

1. 모기지 있는 집, 트러스트에 넣을 수 있을까요?

정답은 "예"입니다.
모기지가 있는 부동산도 리빙 트러스트에 포함시킬 수 있습니다.
트러스트는 해당 자산이 대출 담보로 잡혀 있는지 여부와 관계없이 법적 소유 구조만 바꾸는 것이기 때문에, 담보권자(모기지 은행)의 권리는 그대로 유지됩니다.

단, 이 과정을 진행할 때는 대출기관에 사전 통보하거나 동의를 받아야 하는 경우도 있으므로, 반드시 전문가의 도움을 받아 절차를 확인하셔야 합니다.

2. 트러스트를 통해 상속받으면, 모기지는 어떻게 되나요?

트러스트에 따라 상속이 이뤄질 경우, 집은 자동으로 상속인에게 이전됩니다. 하지만 대출은? 사라지지 않습니다.
상속인은 해당 부동산을 물려받는 동시에, 기존 모기지를 함께 인수하게 됩니다. 물론 금융기관이 상속인에게 새로운 대출 심사를 요구하지 않고, 기존 조건을 승계하도록 허용하는 경우가 많지만, 반드시 사전 확인이 필요합니다.

이때 상속인은 선택의 기로에 놓이게 됩니다. “이 집을 유지할까? 아니면 팔아야 할까?”
상속인이 감당할 수 있는 재정 상황, 모기지 잔액, 부동산 가치 등을 고려해 전략적인 판단이 필요한 시점입니다.

3. 모기지 서류, 꼭 챙겨야 하는 이유

사망 후 상속을 받게 되는 가족 입장에선, 모기지 계약서나 대출 내역을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.
만약 문서를 찾을 수 없다면, 해당 대출기관(모기지 서비스업체)에 연락해 사망 사실과 트러스트에 따라 자산이 이전되었음을 알리고, 필요한 정보를 요청해야 합니다.
대개 사망진단서나 신탁 문서를 요구하며, 잔여 대출 금액이나 월 납입액 등을 안내받게 됩니다.

4. 세금은 어떻게 될까요? Step-up in basis가 핵심입니다

이 집을 상속받고 나서 계속 거주할지, 임대할지, 매각할지에 따라 세금 문제가 달라집니다.

미국 상속세법상, 부동산을 상속받을 경우 그 자산은 사망 당시의 시가를 기준으로 평가(step-up in basis)됩니다.
예를 들어, 30만 달러에 구매한 집이 사망 당시 80만 달러의 가치였다면,
상속인은 80만 달러를 기준으로 자산을 인수하게 되어, 이후 팔더라도 자본이득세 부담이 훨씬 줄어드는 것이죠.

이게 바로 Step-up in basis 제도의 핵심 장점입니다.

5. 그런데 이 제도, 앞으로도 유지될까요?

2024년 말 기준으로, 이 제도에 대한 두 가지 개혁안이 논의 중입니다.

Carryover Basis (기존 취득가 기준 유지)

상속인이 자산을 처음 취득했을 때 가격을 기준으로 세금을 내게 됩니다.
즉, 20만 달러에 구입한 집이 100만 달러가 되었을 경우, 80만 달러에 대해 자본이득세를 부담하게 되는 거죠.

상속받은 자산을 매각하려는 사람들에게는 꽤 큰 부담이 될 수 있습니다.

Death as a Realization Event (사망 시점에 세금 실현)

이 방식은 상속 당시의 시세를 기준으로, 상속 직후 곧바로 세금이 부과되는 구조입니다.
자산을 팔기 전에도 세금을 내야 하므로, 특히 부동산·주식 등 고액 자산 보유자에겐 매우 부담스러운 방식이 될 수 있습니다.

6. 정기 생명보험 vs. 모기지 생명보험 – 무엇이 상속에 더 유리할까?

모기지 상환에 대비해 보험을 준비하려는 분들이 많은데요,
Term Life Insurance(정기 생명보험)와 Mortgage Life Insurance(모기지 생명보험)는 그 목적과 혜택이 아주 다릅니다.

Mortgage Life Insurance

• 보험금은 상속인이 아닌, 대출기관에 바로 지급됩니다.

• 상속인은 집은 상속받지만, 현금은 없습니다.

• 상속인의 유연성이 거의 없는 구조죠.

▪ Term Life Insurance

• 보험금 수령자는 상속인입니다.

• 상속인이 이 돈으로 모기지를 상환하고, 남은 금액은 자유롭게 활용 가능합니다.

• 집을 팔든 유지하든, 상속인의 선택입니다.

가족의 재정 안정과 상속 자산의 실질적 활용을 생각한다면, 정기 생명보험이 훨씬 유리한 선택입니다.

모기지가 있어도, 트러스트 설계는 가능합니다

“모기지가 있어서 트러스트를 못 만든다?” 그건 오해입니다.
오히려 모기지가 있기 때문에, 더더욱 체계적인 상속 설계가 필요합니다. 그리고 그 핵심에는 리빙 트러스트와 정기 생명보험,
그리고 최신 세법에 대한 정확한 이해가 있습니다.

캘리포니아, 유타, 텍사스처럼 부동산 가치가 높고, 가족 간 자산 승계가 중요한 지역에 거주하신다면, 이제는 전문 변호사와 함께 제대로 준비하셔야 할 때입니다.

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[면책 조항 | Disclaimer]

본 글은 일반적인 이민법 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사건에 대한 법률 자문이나 변호사-의뢰인 관계를 형성하지 않습니다. 이민 신청은 개인의 경력, 이력, 계획에 따라 적용 방식이 달라질 수 있으므로, 본 글에 포함된 정보만으로 결정을 내리시기보다는 반드시 이민법 전문 변호사와의 상담을 통해 본인에게 적합한 전략을 세우시기 바랍니다.

[Estate Law] Can You Place a Mortgaged Property into a Trust?
What You Need to Know About Inheritance, Debt, and Taxes

For many families, a home is far more than just an asset. It’s a place of comfort, a symbol of stability, and the result of years of hard work.
But when that home comes with a mortgage, estate and trust planning becomes more complex.

Today, more people are using a Revocable Living Trust to manage their estate plans. So it’s essential to understand how mortgaged property fits into that structure—and how it impacts inheritance and taxes.

1. Can You Put a Mortgaged Property into a Trust?

Yes, you absolutely can.

Even if a property still has an active mortgage, it can be placed into a revocable living trust.
That’s because the trust affects legal ownership, not the mortgage itself. The lender’s lien remains fully intact.

However, some lenders may require prior notice or written consent before you transfer the property into a trust, so it’s critical to consult with a professional before taking action.

2. What Happens to the Mortgage After the Owner’s Death?

When a property is passed on through a trust, ownership transfers automatically to the named beneficiary.
But the mortgage? It doesn’t go away.

The beneficiary inherits the property along with the debt.
In most cases, lenders allow the new owner to continue under the original loan terms without requiring a full refinancing—but this should always be confirmed in advance.

The beneficiary will then face an important decision:
“Should I keep the house or sell it?”
This depends on the mortgage balance, the home’s market value, and the inheritor’s financial situation.

3. Why Mortgage Documents Matter

If your loved ones can’t locate the mortgage agreement after your passing, the transition becomes much harder.
They’ll need to contact the mortgage servicer, notify them of your passing, and provide documents such as the death certificate and trust papers.

In return, the servicer will explain the remaining balance, payment terms, and any other requirements.

Having these documents prepared and accessible can save your family time, money, and stress.

4. What About Taxes? The Step-Up in Basis Rule

How the home is used after inheritance—whether sold, rented, or occupied—affects tax consequences.

Under current U.S. tax law, inherited real estate benefits from a step-up in basis.
That means the home is revalued to its fair market value at the time of the original owner’s death.

Example:
If the home was purchased for $300,000 and is worth $800,000 at the time of death, the heir’s new cost basis becomes $800,000.
If they later sell it for that amount, there would be little or no capital gains tax due.

This is one of the most significant tax advantages of inheriting real estate through a trust.

5. Will This Step-Up Rule Stay in Place?

As of late 2024, two major tax reform proposals are under discussion:

Carryover Basis – Keeps the original purchase price as the tax basis
If enacted, the heir would be taxed based on the original purchase price, not the market value at the time of death. This could create massive tax burdens.

Death as a Realization Event – Triggers tax at the time of death
In this scenario, taxes would be due immediately upon death, based on the property’s value—regardless of whether it’s been sold or not.
This would be especially costly for high-value real estate or investment assets.

Any changes to these rules could dramatically impact inheritance strategies.

6. Term Life vs. Mortgage Life Insurance – Which is Better for Inheritance?

Many homeowners want to ensure the mortgage will be paid off if they pass away.
But not all insurance types offer the same advantages.

Mortgage Life Insurance:

• Pays the lender directly

• Beneficiaries get the house, but no cash

• Very limited flexibility

Term Life Insurance:

• Pays the beneficiary directly

• The heir can decide whether to pay off the mortgage, keep the home, or use the funds for other needs

• Much more control and freedom

From a legacy planning perspective, term life insurance usually offers better protection and flexibility for your family.

You Can—and Should—Put Mortgaged Property into a Trust

Some people mistakenly believe that you can’t include mortgaged property in a trust. The truth is, that’s exactly when you need a trust the most.

Combining a revocable living trust with term life insurance—and understanding current tax laws—creates a smart, complete estate strategy.

If you live in California, Utah, or Texas, where home values are high and intergenerational transfers are critical, now is the time to start working with a legal professional.

Is your property properly included in your estate plan?
Mortgages, trusts, insurance, taxes—it may seem overwhelming, but one smart legal strategy can clarify everything.

Let’s protect your family’s future—together.

Our law firm serves Korean-American families in California, Utah, and Texas, offering comprehensive estate planning services, including trust design, durable powers of attorney, and advance healthcare directives.
We provide realistic legal solutions to protect your wealth and your dignity.

Will your assets be passed to the right people in the right way? Want more insights?
[Read More from Attorney Chris Chong’s Estate Planning Column]

Failing to plan now could place a heavy burden on your family.
Now is the best time to start your estate plan.

If you don’t understand your trust, the courts may intervene.
Build the right legal structure now to carry out your wishes.

The best way to prevent family disputes?
A clear, legally sound estate plan is the answer.

“Not sure what or how to leave for your children?”
Let’s build the right inheritance strategy together.

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Disclaimer:
This article is intended for general informational purposes only and does not constitute legal advice or create an attorney-client relationship. Estate and tax laws vary by jurisdiction and should be discussed with a qualified attorney or tax professional.